住宅ローンの秘密

今年も結局ほとんど雪が降らないまま
もうすぐ春を迎えそうです😅

地元の山も深刻な雪不足で、
大好きなスノボも全くいけませんでした。

唯一、一回だけ雪を求めて新潟は
妙高杉ノ原高原へ弾丸ツアーにいった
のですが、新潟でさえ今年は空前の
雪不足だと言ってました😰

温暖化・・・、恐るべしですね😰

また、世間ではコロナウイルスが大変な
悪さをしております。どこへ行っても
マスクをした人ばかりという異様な光景。

先日長男君の高校の卒業式があったのですが
在校生は不在、参加者は全員マスク着用。
式典後は速やかに帰宅するようにと
規制だらけの異例の式典でした😟😟

社会的・経済的にも影響が大きいので
早く事態が収束することを願います。

そんな中ではありますが
住まいのトミタ、みんな元気に
仕事しております😁😁😁

これからの季節、もう一つの難敵・花粉が
ありますが、持ち前の元気と明るい気持ちで
打ち勝ちたいと思います😬😬

さて、今日はお金のお話をひとつご紹介
したいと思います。

土地を買ったり家を建てたりされる方の
ほとんどが通られる道、「住宅ローン」の
お話です。

もしかすると耳障りな部分もあるかと
思いますが、誤解を恐れずお伝えして
みます。

通常住宅ローンを借りる場合には、
「事前審査」というものが存在します。
この「事前審査」で借り入れ希望額を
銀行さんに伝えて、その金額が借りれるか
どうかの審査をしてもらうものです。
（ほぼすべての銀行さんが無料でしてくれます）

ここでは、源泉徴収票を添付しますので
年収を銀行さんに伝えたり、今現在他に
借入がないかどうか伝えたり色々個人の
情報を開示することになります。

同時に、銀行さんからはこの人に本当に
お金を貸してもいいのかどうか？
それが厳しく判断される場面です。

一般的には銀行さんサイドは、
「返済比率」という基準を持っており、
その比率が30%以下の場合、借り入れを
成立させるケースが多いと言われています。

ここででてくる返済比率とは
年間の総返済額÷借入者の年収で求めます。

例えば、年収400万のAさんが3000万円借りる場合、
金利を1.0％、35年返済とすると
月々の返済額は84,685円で、これに12か月を
かけると年間の返済額がでますので、
84,685円×12=1,016,220円が年間の総返済額となります。

これに先ほどの式をあてはめてみると、
1,016,220円÷4,000,000円＝0.254…となります。

パーセントに直すと約25.4%となりますので
判断基準の30%を下回ることから、このAさんは
ローンが成立する可能性が高いと言えます。

逆に30％までもう少し余裕があるので、
さらに借入額を増やされたとしても
審査を通過する可能性があります。

このように、年収をベースに総返済額との
割合で一般的に銀行さんは審査をします。

まずはここを知っておくことは重要です。

さて、ここからはイレギュラーな場合です。
しかし、このイレギュラーに該当する方が意外と多いので、
これから借り入れを検討される方は要注意です。

どんなイレギュラーかというと、
現在他に何かの借入がある場合です。

例えば・・・
①車のローン
②カードローン
③奨学金
④教育ローン
などです。

これらの返済も、実は先ほどの年間総返済額に
加わって審査されることになります。

先ほどのAさんがもしも、現在車のローンの
残債が350万円あったとします。
毎月の返済は35,000円と仮定すると、
年間の総返済額は42万円にもなります。

これを先ほどの式に再び入れ込んでみます。
（1,016,220円＋420,000）÷4,000,000円＝0.359…
返済比率は一気に約35.9%となります。

この場合、残念ながら銀行さんからの回答は
NGとなってしまいます。
もうおわかりのように基準の30%を超えて
しまうからですよね。

多くのご家庭で、車や必然的なローンは
お持ちのケースが多いです。
ただし、これから大きな住宅ローンを
借入する場合には、それが邪魔してしまう
ケースもございます。

一概には言えない部分もあるのですが、
少しでも残債を減らした状態で審査を
受ける。もしくは完済をしてから審査を
受けることでマイホームのローン借り入れは
よりOKをもらえる可能性が高まります。

なぜかというと、
銀行さんサイドは判断基準として
「年間返済比率30%以内」という基準を
もっているから。

ぜひこれから借り入れをご検討されて
いる方はご参考頂ければ幸いです。

ちなみにこの30%という比率、単純に
考えられた率ではありません。
私も仕事でキャッシュフロー表をつくる
ことがよくあるのですが、確かに
30%を超えるか超えないかで、その方の
家計の設計は大きく変わります。

私たちFPのご提案に携わっているものからしても
30%という判基準はよく考えれられた数字だなと
いつも感じます。

ちなみに、住宅ローン以外に別のローンが
ある場合でも一概に残念です！とは言い切れず
それも含めて借りられる金融機関さんもあります。

例えば、ろうきんローンさん。

特徴は、住宅ローンは住宅ローンで借りつつ、
プラス500万円以内で、現在の車のローンなども
まとめて低い金利で借り換えすることができます。
（ただし、住宅ローンと同じく長期の返済にはなりますが）

最後にもう一度Aさんに登場してもらいます。
もしもAさんの車のローン350万をろうきんさんで
借り換えして、住宅ローンも3000万円借りる場合、

あれこれあてはめて計算していくと・・・
■住宅ローン部分年間返済額⇒954,528円
■車のローン部分年間返済額⇒125,532円となり

（965,528円＋125,532円）÷4,000,000円＝0.272…
で、返済比率は30%以内に収まってきます。

こうなると、Aさんは車のローンを返しながら
同じくして3000万円の住宅ローンが借りられる
可能性がぐっとあがります。

世の中には、色々なローン商品があります。
私もしっかり勉強して、的確な情報を
お伝えできるよう頑張りたいと思います。

かなり長くなってしまいましたが、
もし、お役にたてる情報であったならば
嬉しく思います。